Wohnungsrecht trotz Pflegeheim – Rechte, Urteile und Gestaltungsmöglichkeiten
Was passiert mit einem eingetragenen Wohnungsrecht, wenn die berechtigte Person ins Pflegeheim zieht? Diese Frage betrifft immer mehr Familien, die zu Lebzeiten Immobilien übertragen – oft unter der Voraussetzung, dass Eltern oder Großeltern darin lebenslang wohnen dürfen. Doch wie bindend ist das Wohnungsrecht in solchen Fällen wirklich? Unsere Online-Live-Veranstaltung bringt Klarheit mit verständlicher Einordnung der rechtlichen Grundlagen, einer Übersicht zu den wichtigsten Gerichtsurteilen sowie konkreten Empfehlungen für die Vertragsgestaltung.
Wichtige Fragen, die geklärt werden
- Erlischt das Wohnungsrecht bei einem dauerhaften Aufenthalt im Pflegeheim?
- Kann das Wohnungsrecht freiwillig aufgegeben werden?
- Können Eigentümer das Wohnungsrecht einseitig löschen lassen?
Wohnungsrecht trotz Pflegeheim – Rechte, Urteile und Gestaltungsmöglichkeiten
Wenn Eltern oder Großeltern ihr Haus an Kinder übertragen, sichern sie sich oft ein Wohnungsrecht, um weiterhin darin wohnen zu dürfen. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen und bietet Schutz – unabhängig davon, wem die Immobilie gehört. Doch was passiert, wenn die betroffene Person pflegebedürftig wird und ins Heim zieht – bleibt das Wohnrecht bestehen oder verfällt es?
Rechtliche Grundlagen zum Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)
Das Wohnungsrecht ist ein sogenanntes dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und dem Berechtigten erlaubt, bestimmte Räume eines Hauses oder einer Wohnung zu nutzen. Es unterscheidet sich in mehreren Punkten von anderen Nutzungsrechten wie dem Nießbrauch:
| Merkmal | Wohnungsrecht | Nießbrauch |
| Eintragung im Grundbuch | ✅ Ja | ✅ Ja |
| Nutzung durch Dritte | ❌ Nicht erlaubt | ✅ Vermietung möglich |
| Lebenslang gültig | ✅ Meist lebenslang | ✅ Meist lebenslang |
| Widerruf | ❌ Nur bei freiwilligem Verzicht | ❌ Nur durch ausdrückliche Regelung |
| Umfang | ✅ Nutzung von bestimmten Wohnräumen | ✅ Die gesamte Immobilie |
Wichtige Merkmale:
- Das Wohnungsrecht erlischt nicht automatisch durch einen Umzug ins Pflegeheim.
- Entscheidend ist, ob die Person das Wohnrecht nicht mehr dauerhaft nutzen kann, zum Beispiel weil sie körperlich oder gesundheitlich gar nicht mehr in der Lage ist, jemals zurück in die Wohnung zu ziehen.
- Solange eine Rückkehr grundsätzlich möglich ist – auch wenn sie unwahrscheinlich erscheint –, bleibt das Wohnungsrecht bestehen. Gerichte prüfen also nicht nur den aktuellen Zustand, sondern ob die Nutzung auf Dauer ausgeschlossen ist.
Gerichtsurteile zum Wohnungsrecht im Überblick
Die Rechtslage ist komplex, aber viele Gerichte haben sich bereits mit dem Thema befasst. Hier ein Überblick relevanter Entscheidungen:
- Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil vom 02.01.2007 – 3 U 116/06
Fazit: Der Umzug ins Pflegeheim ist ein persönliches Hindernis – das Wohnungsrecht bleibt bestehen. - OLG Saarbrücken, Beschluss vom 05.08.2010 – 5 W 175/10-65
Fazit: Kein Erlöschen des Wohnungsrechts bei Pflegeheim oder Auszug – eine Rückkehr bleibt denkbar. - LG Lübeck, Urteil vom 07.12.2022 – 10 O 101/22
Fazit: Selbst bei dauerhafter Pflegebedürftigkeit kein Schikaneverbot gegenüber dem Eigentümer – Wohnungsrecht bleibt erhalten. - BGH, Urteil vom 20.10.2020 – X ZR 7/20 und Beschluss vom 25.01.2012 – XII ZB 479/11
Fazit: Verzicht auf das Wohnungsrecht kann als Schenkung gewertet werden – mit möglichen Folgen wie Rückforderungsansprüchen durch Sozialhilfeträger (§ 528 BGB). - OLG Nürnberg, Urteil vom 22.07.2013 – 4 U 1571/12
Fazit: Die Aufgabe des Rechts wird als geldwerte Zuwendung gewertet. Sozialhilferegress ist möglich.
Checkliste: Wann erlischt ein Wohnungsrecht?
Diese Übersicht zeigt die wichtigsten Fälle, in denen das Wohnungsrecht tatsächlich erlischt:
✅ Mit dem Tod des Berechtigten
✅ Bei Zwangsversteigerung (abhängig vom Rang im Grundbuch)
✅ Wenn die Räume dauerhaft unbewohnbar sind
✅ Bei vertraglich vereinbarter Befristung oder Bedingung
✅ Bei freiwilligem Verzicht (Achtung: Sozialhilferegress!)
Checkliste: Wann bleibt das Wohnungsrecht bestehen?
Diese Situationen führen nicht automatisch zum Erlöschen des Wohnungsrechts:
🚫 Umzug ins Pflegeheim
🚫 Vorübergehender Auszug
🚫 Ablehnung der Zwischenvermietung durch Eigentümer
🚫 Pflegebedürftigkeit oder längere Abwesenheit
Gestaltungsmöglichkeiten und praktische Tipps
Rechtssicherheit entsteht durch klare Formulierungen und gut durchdachte Regelungen im Übergabevertrag. Die folgenden Optionen helfen dabei, spätere Konflikte zu vermeiden:
✅ Bedingung oder Befristung im Vertrag aufnehmen (z. B. erlischt bei Pflegebedürftigkeit ab Pflegegrad 4)
✅ Entschädigungsregelung für den Fall der Löschung (z. B. Zahlung bei Aufgabe)
✅ Kombination mit Nießbrauch zur Flexibilisierung (z. B. zur Vermietung im Pflegefall)
✅ Frühzeitige notarielle Beratung für Schenkungsverträge mit Vorbehaltsrechten
Die juristische Realität ist eindeutig: Ein Umzug ins Pflegeheim bedeutet nicht das automatische Ende eines Wohnungsrechts. Vielmehr ist die Rechtsprechung auf Seiten des Berechtigten – solange eine theoretische Rückkehr nicht ausgeschlossen ist oder das Wohnungsrecht durch andere Umstände objektiv dauerhaft nicht mehr ausgeübt werden kann.
Deshalb ist es wichtig, sich frühzeitig professionell von den Experten der lightzins eG beraten zu lassen. So lassen sich rechtliche Fallstricke vermeiden und individuelle Lösungen für die eigene Familiensituation finden. Nur mit einer fundierten Einschätzung kann sicher entschieden werden, wie das Wohnungsrecht im Einzelfall geregelt sein sollte.
Fazit
Das Wohnungsrecht ist ein bedeutender Baustein in der generationsübergreifenden Immobilienplanung. Es bietet Schutz und Sicherheit – auch dann, wenn sich die Lebenssituation unerwartet ändert. Ein Umzug ins Pflegeheim stellt kein automatisches Erlöschenskriterium dar. Wer frühzeitig durchdachte und rechtssichere Vereinbarungen trifft, kann spätere Konflikte vermeiden – sowohl mit Angehörigen als auch mit Sozialhilfeträgern.
Wer sollte teilnehmen?
Diese Online-Live-Veranstaltung richtet sich an Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie zu Lebzeiten übertragen möchten oder bereits übertragen haben. Auch Familienangehörige, Vorsorgebevollmächtigte und Erben profitieren von den praxisnahen Informationen. Besonders hilfreich ist die Teilnahme für alle, die sich frühzeitig rechtlich absichern und Fehler in der Vertragsgestaltung vermeiden möchten.
Nächste Termine
- Termine werden in Kürze bekannt gegeben.
Seminaranmeldung
Melden Sie sich über nebenstehendes Formular zum Vortrag an.
Sie erhalten daraufhin alle Informationen zum Vortrag.
Eingereichte Fragen werden gesammelt und nach Häufigkeit der Einreichung anonym während des Vortrags beantwortet.
Referent
Klaus Dieter Girnt
Vorstand der lightzins eG
Klaus Dieter Girnt setzt sich seit mehr als 30 Jahren dafür ein, dass Menschen im Alter Ihren Lebensstil beibehalten können und alle Möglichkeiten nutzen, um ihre individuellen Wünsche und Bedürfnisse bestmöglich abzusichern. Girnt ist u.a. Dozent bei der VHS Bochum, Berufs-Nachlasspfleger (DVEV), Testamentsvollstrecker (DVEV), Bafa- und KfW-akkreditiert und Gründungsmitglied der lightzins eG.
Newsletter
Sie möchten keine Termine zu diesem Seminar verpassen und bestens rund um die Themen Vorsorge, Pflege und Maßnahmen im Alter informiert sein? Dann melden Sie sich gleich zu unseren Newslettern an – kostenfrei und unverbindlich.
