Wann kann man das Miet­verhältnis eines verstorbenen Mieters übernehmen und fortführen?

Kategorie: Nachlassabwicklung

Stirbt ein Wohnungs­mieter können Personen, die mit ihm zusammen in der Wohnung gelebt haben, in den Mietvertrag eintreten und somit das Miet­verhältnis fortführen. Es handelt sich dabei um eine spezielle Sonder­rechts­nachfolge außerhalb des Erbrechts. Doch unter welchen Voraus­setzungen ist ein Eintritt möglich?

Unter welchen Voraus­setzungen besteht ein Eintritts­recht in das Miet­verhältnis mit einem verstorbenen Mieter?

Das Eintritts­recht richtet sich danach, in welchem Verhältnis der verstorbene Mieter mit der in der Wohnung lebenden Person stand. Es gilt gemäß § 563 BGB folgendes:

• Ehegatte oder Lebens­partner
  Nach § 563 Abs. 1 BGB tritt zunächst der Ehegatte oder der Lebens­partner des verstorbenen Mieters in das Miet­verhältnis ein, sofern sie einen gemeinsamen Haushalt geführt haben.

• Kinder
  Tritt kein Ehegatte oder Lebens­partner in das Miet­verhältnis ein, steht das Eintritts­recht gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB den Kindern des verstorbenen Mieters zu, sofern sie in dem gemeinsamen Haushalt mitgelebt haben. Neben den leiblichen und adoptierten Kindern, können auch Pflegekinder in das Miet­verhältnis eintreten.

• andere Familien­angehörige
  Gleich­rangig zum Eintritts­recht der Kinder ist gemäß § 563 Abs. 2 Satz 2 BGB das Eintritts­recht anderer Familien­angehörige, sofern sie mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Als Familien­angehörige gelten alle Personen, die mit dem Mieter verwandt (§ 1598 BGB) oder verschwägert (§ 1590 BGB) waren. Auf den Grad der Verwandt­schaft oder Schwägerschaft kommt es dabei nicht an.

• Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben
  Gleich­rangig zum Eintritts­recht der Kinder und der anderen Familien­angehörigen ist gemäß § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB das Eintritts­recht der Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Anders als bei den anderen ein­tritts­berechtigten Personen muss in diesem Fall die gemeinsame Haushalts­führung aber auf Dauer angelegt sein. Entscheidend kommt es darauf an, ob eine besonders enge Lebens­gemeinschaft zwischen dem Mitbewohner und dem verstorbenen Mieter bestand. Es muss aber keine Liebes­beziehung vorgelegen haben (siehe Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 11.12.2017, Az. 7 C 39/17 und Landgericht Berlin, Hinweisbeschluss vom 17.12.2015, Az. 67 S 390/15).

Die eintritts­berechtigte Person kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie nicht den Mietvertrag fortsetzen will. In einem solchen Fall kommt es nicht zu einem Eintritt (§ 563 Abs. 3 BGB). Andernfalls wird das Miet­verhältnis automatisch mit der eingetretenen Person fortgeführt.

Was ist unter einer gemeinsamen Haushalts­führung zu verstehen?

Die eintritts­berechtigte Person muss mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Dies setzt voraus, dass in der Wohnung mit Willen des Mieters der Mittelpunkt einer gemeinsamen Lebens- und Wirt­schafts­führung lag. Hat die Ehefrau des verstorbenen Mieters zum Beispiel hauptsächlich in Mexiko gewohnt und stand die Wohnung weitgehend leer, besteht kein Eintritts­recht (Amtsgericht Hamburg-St. Georg, Urteil vom 31.03.2015, Az. 922 C 245/13). Es sind etwa regelmäßige Aufenthalte, das Schlafen und Einnehmen von Mahlzeiten zu fordern. Es muss aber keine exklusive Haushalts- oder Lebens­gemeinschaft vorgelegen haben, die keine Bindung gleicher Art zuließ. Daher genügt bereits ein Vater-Sohn-ähnliches Verhältnis oder das Zusammen­leben älterer Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim. Aktuell wurde entschieden, dass das Kind des Mieters dann nicht in das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 2 BGB eintritt, wenn der Mieter vor seinem Ableben seit längerem in einer Pflegeeinrichtung lebt und es keine Rückkehrprognose gab (Landgericht Berlin, Urteil vom 04.07.2023, Az. 67 S 120/23).

Steht dem Vermieter ein Sonder­kündigungsr­echt zu?

Dem Vermieter steht ein Sonder­kündigungsr­echt nach § 563 Abs. 4 BGB zu. Er kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis der eingetretenen Person mit einer Frist von drei Monaten das Miet­verhältnis kündigen. Voraussetzung dafür ist aber, dass in der Person des ein­tretenden ein wichtiger Grund zur Kündigung vorliegt. Dies ist etwa zu bejahen, wenn

• aufgrund von negativen SCHUFA-Einträgen und Zahlungs­rückständen erhebliche Zweifel an der Zahlungs­fähigkeit der eingetretenen Person bestehen (Amtsgericht München, Urteil vom 18.08.2016, Az. 432 C 9516/16).
• über mehrere Jahre hinweg ohne die Erlaubnis des Vermieters die eintretende Person in der Wohnung Gitarren­unterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt hatte (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.04.2013, Az. VIII ZR 213/12).
• der ein­tretenden Person die Wohn­berechti­gung fehlt (Landgericht Koblenz, Urteil vom 02.12.1986, Az. 6 S 276/86).

Über den Autor

Klaus Dieter Girnt

Vorstand der lightzins eG

Klaus Dieter Girnt setzt sich seit mehr als 30 Jahren dafür ein, dass Menschen im Alter Ihren Lebensstil beibehalten können und alle Möglichkeiten nutzen, um ihre individuellen Wünsche und Bedürfnisse bestmöglich abzusichern. Girnt ist u.a. Dozent bei der VHS Bochum, Berufs-Nachlasspfleger (DVEV), Testamentsvollstrecker (DVEV), Bafa- und KfW-akkreditiert und Gründungsmitglied der lightzins eG.