Immobilien an die nächste Generation übertragen

Kategorie: Erben & vererben

Steuerlich klug gestalten – jenseits des klassischen Nießbrauchs

Viele Immobilieneigentümer möchten ihr Vermögen frühzeitig an die nächste Generation weitergeben. Die Gründe sind vielfältig: Streit vermeiden, Freibeträge nutzen, Verantwortung übertragen oder schlicht die eigene Nachfolge regeln. In der Praxis wird dafür häufig der Vorbehaltsnießbrauch gewählt – also die Übertragung der Immobilie bei gleichzeitiger Sicherung der Mieteinnahmen für die Eltern.

So sinnvoll dieses Modell sein kann: Es ist rechtlich anspruchsvoll, oft unflexibel und nicht in jeder Lebenssituation die beste Lösung. Einnahmensicherung, steuerliche Optimierung und Flexibilität im Alter lassen sich häufig auch mit deutlich einfacheren Gestaltungen erreichen.

Dieser Ratgeber ordnet drei Grundformen der Immobilienübertragung – unentgeltlich, voll entgeltlich und teilentgeltlich – systematisch ein und zeigt, wie sich jede Variante konkret auf Schenkungssteuer, Einkommensteuer und Grunderwerbsteuer auswirkt. Dabei wird deutlich, dass die steuerlich „naheliegende“ Lösung nicht immer die wirtschaftlich sinnvollste ist.

Zahlreiche Praxisbeispiele zeigen, wo Chancen liegen – und wo typische Fallstricke entstehen.

Das Wichtigste in 60 Sekunden

• Unentgeltliche Schenkungen sind einfach, verschenken aber oft steuerliches Potenzial (z. B. keine höhere Abschreibung beim Kind).
• Voll entgeltliche Verkäufe innerhalb der Familie können überraschend vorteilhaft sein – insbesondere, wenn die Immobilie seit mehr als 10 Jahren im Privatvermögen gehalten wird.
• Teilentgeltliche Übertragungen entstehen häufig ungewollt (z. B. durch Darlehensübernahmen oder Geschwisterausgleich) und sind steuerlich am komplexesten.
• Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen meist nicht an; Verkäufe zwischen Eltern und Kindern sind häufig privilegiert – zwischen Geschwistern jedoch nicht.
• Einnahmensicherung im Alter ist auch ohne Nießbrauch möglich, z. B. über Kaufpreisraten oder Verkäuferdarlehen.
• Frühzeitige Planung eröffnet Spielräume: Freibeträge mehrfach nutzen, Steuersatzgefälle ausnutzen, Liquidität sichern.

Die drei Wege der Immobilienübertragung

1. Unentgeltliche Übertragung – die klassische Schenkung

Was bedeutet das?
Das Kind erhält die Immobilie ohne Gegenleistung. Es zahlt keinen Kaufpreis, übernimmt keine Darlehen und verpflichtet sich zu keinen Zahlungen oder Leistungen.

Warum wird diese Variante so oft gewählt?
Sie ist rechtlich übersichtlich, in vielen Fällen grunderwerbsteuerfrei und löst beim Übertragungsakt keine Einkommensteuer aus.

Der steuerliche Haken:
Das Kind tritt steuerlich in die „Fußstapfen“ der Eltern:

• Die Abschreibung (AfA) läuft mit der alten Bemessungsgrundlage weiter – selbst wenn die Immobilie heute deutlich mehr wert ist.
• Wertsteigerungen aus der Vergangenheit sind „eingefroren“ und wirken sich nicht steuermindernd aus.

Praxisbeispiel:
Eine Mutter schenkt ihren Söhnen ein Mehrfamilienhaus, das sie 2009 für 1,8 Mio. € gekauft hat. Heute wäre es rund 4,2 Mio. € wert.
→ Trotz der Wertsteigerung dürfen die Söhne nicht auf Basis des heutigen Werts abschreiben, sondern müssen die alte AfA fortführen.

Weitere Stolperfalle: Bewertung
Bei Eigentumswohnungen oder aufgeteilten Mehrfamilienhäusern kann das steuerliche Bewertungsverfahren (z. B. Vergleichswert statt Ertragswert) zu höheren Steuerwerten führen als erwartet – mit direkten Auswirkungen auf die Schenkungsteuer.

Fazit zur Schenkung:
Einfach, aber nicht immer optimal. Besonders bei stark gestiegenen Immobilienwerten lohnt es sich, Alternativen zu prüfen.

2. Voll entgeltliche Übertragung – der Verkauf innerhalb der Familie

Was bedeutet das?
Die Immobilie wird – wie unter fremden Dritten – verkauft. Beide Seiten gehen subjektiv von einem angemessenen Kaufpreis aus.

Warum kann das besonders attraktiv sein?

• Hat die Elterngeneration die Immobilie länger als 10 Jahre im Privatvermögen gehalten, ist der Verkauf häufig einkommensteuerfrei.
• Das Kind erwirbt die Immobilie neu und erhält dadurch:
  • eine neue Abschreibungsbasis,
  • häufig höhere laufende Abschreibungen,
  • teilweise auch einen „Reset“ beim Abschreibungssatz.
• Die Eltern erhalten Liquidität, was im Alter oft mehr Flexibilität bietet als ein Nießbrauch.

Praxisbeispiel:
Eine Mutter verkauft ihrem Sohn ein vermietetes Haus für 700.000 €. Der Verkehrswert liegt bei etwa 800.000 €, das Objekt wurde vor 15 Jahren gekauft.
→ Für die Mutter ist der Verkauf steuerfrei.
→ Der Sohn kann künftig auf Basis von 700.000 € abschreiben – deutlich mehr als zuvor möglich war.

Einnahmensicherung ohne Nießbrauch:
Statt einer Einmalzahlung kann der Kaufpreis auch über ein Verkäuferdarlehen finanziert werden:

• Das Kind zahlt Zinsen und ggf. Raten.
• Die Eltern erhalten planbare laufende Einnahmen.
• Bei sauberer, fremdüblicher Gestaltung lassen sich oft Steuersatzunterschiede zwischen den Generationen nutzen.

Grunderwerbsteuer:
Verkäufe zwischen Eltern und Kindern oder Ehegatten sind regelmäßig grunderwerbsteuerfrei.
Achtung: Zwischen Geschwistern gilt diese Befreiung nicht.

3. Teilentgeltliche Übertragung – die häufige Mischform

Was bedeutet das?
Ein Teil der Immobilie wird „bezahlt“, ein Teil geschenkt. Das passiert oft unbewusst, etwa wenn:

• ein Darlehen übernommen wird,
• Geschwister ausgezahlt werden müssen,
• eine Leibrente vereinbart wird.

Warum ist das kritisch?

Steuerlich wird die Übertragung in zwei Teile aufgespalten:

• einen entgeltlichen Teil (wie ein Kauf),
• einen unentgeltlichen Teil (wie eine Schenkung).

Das führt zu:

• mehreren Abschreibungsreihen,
• unterschiedlichen Fristen (z. B. für anschaffungsnahe Herstellungskosten),
• möglicher Einkommensteuer beim Übergeber.

Praxisbeispiel:
Ein Vater überträgt seiner Tochter ein Haus im Wert von 1 Mio. €. Die Tochter übernimmt ein Darlehen über 250.000 €.
→ 25 % gelten als Kauf, 75 % als Schenkung.
→ Für den entgeltlichen Teil können neue steuerliche Fristen und ggf. ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen.

Weitere typische Fälle:

• Ausgleichszahlungen an Geschwister,
• Übertragung gegen Leibrente,
• Kombination mehrerer Verpflichtungen.

Grunderwerbsteuer:
Auch hier gilt: Der entgeltliche Teil ist grundsätzlich steuerbar, kann aber bei Übertragungen zwischen Eltern und Kindern ebenfalls steuerfrei bleiben.

Fazit zur Teilentgeltlichkeit:
Sehr verbreitet – aber steuerlich anspruchsvoll. Diese Variante sollte immer bewusst gestaltet werden, um Überraschungen zu vermeiden.

Entscheidungshilfe: Welcher Weg passt?

• Brauchen die Eltern laufende Einnahmen?
  → Verkauf mit Raten oder Verkäuferdarlehen kann sinnvoller sein als Nießbrauch.
• Ist die Immobilie seit über 10 Jahren im Besitz?
  → Voll entgeltliche Übertragung prüfen.
• Müssen Darlehen übernommen oder Geschwister ausgezahlt werden?
  → Achtung Teilentgeltlichkeit – frühzeitig planen.
• Gibt es mehrere Kinder, aber nur eines will die Immobilie halten?
  → Struktur von Anfang an so wählen, dass spätere Grunderwerbsteuer vermieden wird.

Fazit

Es gibt keine pauschal beste Lösung für die Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation. Die unentgeltliche Schenkung ist einfach, lässt aber häufig steuerliche Vorteile ungenutzt. Die voll entgeltliche Übertragung kann – insbesondere bei lang gehaltenen Immobilien – erhebliche Vorteile bei Einkommensteuer, Abschreibung und Liquidität bieten. Die teilentgeltliche Übertragung ist oft pragmatisch, aber steuerlich am komplexesten.

Wer frühzeitig plant, Alternativen prüft und Verträge sauber gestaltet, kann Steuern sparen, Flexibilität gewinnen und die nächste Generation sinnvoll einbinden.

Hinweis: Die dargestellten Gestaltungsmodelle stellen keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung dar. Da steuerliche Auswirkungen stark von den konkreten Umständen abhängen, sollte jede Immobilienübertragung vor Umsetzung fachlich geprüft werden.

Über den Autor

Klaus Dieter Girnt

Vorstand der lightzins eG

Klaus Dieter Girnt setzt sich seit mehr als 30 Jahren dafür ein, dass Menschen im Alter Ihren Lebensstil beibehalten können und alle Möglichkeiten nutzen, um ihre individuellen Wünsche und Bedürfnisse bestmöglich abzusichern. Girnt ist u.a. Dozent bei der VHS Bochum, Berufs-Nachlasspfleger (DVEV), Testamentsvollstrecker (DVEV), Bafa- und KfW-akkreditiert und Gründungsmitglied der lightzins eG.