Grunderwerbsteuer bei Erbschaftsverkauf vermeiden

Kategorie: Nachlassabwicklung

Eine Erbengemeinschaft, bestehend aus sechs Geschwistern, erbt aus dem Nachlass des verstorbenen und verwitweten Vaters ein lastenfreies, im Ruhrgebiet gelegenes Mehrfamilienhaus im Wert (Bewertungsrecht) von 720.000 Euro.

Die monatlichen Mieteinnahmen belaufen sich auf 5.000 Euro. Zusätzlich erben die Kinder des Erblassers noch Geldvermögen.

Alle Miterben, im Alter zwischen 60 und 70 Jahren, haben kein Interesse, die Immobilie in Form einer Erbengemeinschaft zu behalten. Auch ein einzelner Miterbe ist nicht bereit, die Immobilie zu übernehmen.

Ein Sohn einer Miterbin, Enkel des Erblassers, möchte, das Mehrfamilienhaus zum Preis von 720.000 Euro kaufen. Voraussetzung aller Beteiligten ist jedoch, dass beim Verkauf der Immobilie keine Grunderwerbsteuer und auch keine Erbschaftssteuer zu zahlen ist.

Nachdem die Erbengemeinschaft der lightzins eG den Auftrag erteilt hat, den Immobilienverkauf vorzubereiten, wurde den Miterben folgender Vorschlag unterbreitet:

Die Erbengemeinschaft soll nicht direkt an den Sohn der Miterbin bzw. den Neffen der anderen Miterben verkaufen, da für 5/6 des Kaufpreises dann Grunderwerbsteuer anfallen würde (nur das 1/6 der Miterbin an ihren Sohn wäre steuerfrei).

Es sind 2 Verträge abzuschließen:

1. Teilerbauseinandersetzungsvertrag bzgl. des Mehrfamilienhauses in der Form, dass das Mehrfamilienhaus zu 100 % von der Miterbin gegen Zahlung von je 120.000 Euro an ihre 5 Geschwister übernommen wird. Dieser Vorgang ist grunderwerbsteuerfrei, da es sich um eine Erbauseinandersetzung handelt.
   
2. Danach erfolgt der Verkauf der Immobilie für 720.000 Euro an den Sohn der Miterbin mit der Maßgabe, dass der Kaufpreis in 6 Teilbeträgen direkt an die Erben ausgezahlt wird. Dieser Vorgang ist ebenfalls grunderwerbsteuerfrei, da die Beteiligten in gerader Linie verwandt sind.

Das sonstige Geldvermögen kann außerhalb des Notarvertrags verteilt werden und sollte darin auch nicht erwähnt werden, da dies unnötig die Notarkosten erhöhen würde. Da sich in der Familie alle vertrauen, kann auch aus Kostengründen auf die Auflassungsvormerkung verzichtet werden.

Eine Erbschaftssteuererklärung wird vom Finanzamt voraussichtlich nicht angefordert, da die hierfür zu berücksichtigenden Freibeträge, 6 x 400.000 Euro, mehr als ausreichend sind.

Über den Autor

Klaus Dieter Girnt

Vorstand der lightzins eG

Klaus Dieter Girnt setzt sich seit mehr als 30 Jahren dafür ein, dass Menschen im Alter Ihren Lebensstil beibehalten können und alle Möglichkeiten nutzen, um ihre individuellen Wünsche und Bedürfnisse bestmöglich abzusichern. Girnt ist u.a. Dozent bei der VHS Bochum, Berufs-Nachlasspfleger (DVEV), Testamentsvollstrecker (DVEV), Bafa- und KfW-akkreditiert und Gründungsmitglied der lightzins eG.