Immobilienüberlassung an nahe Angehörige

Werbungskostenabzug

Werden Immobilien an nahe Angehörige vermietet (z. B. an volljährige Kinder), muss der Mietpreis mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete betragen. Nur dann gilt die Wohnungsvermietung in den Augen der Finanzverwaltung als entgeltlich (§ 21 Abs. 2 Satz 2 Einkommensteuergesetz). Unterschreitet die Gefälligkeitsmiete an den nahen Angehörigen diese Grenze, erkennt das Finanzamt die Werbungskosten nicht mehr in vollem Umfang an.

Aktuelles Mietpreisniveau

Zur dauerhaften Einhaltung dieser Wertgrenze sollte das ortsübliche Mietpreisniveau mindestens einmal jährlich, z. B. zum Jahresende, überprüft werden und der Mietvertrag angepasst werden.

Unentgeltliche Überlassung

Eine weitere Steuerfalle droht bei unentgeltlicher Überlassung einer Immobilie an nahe Angehörige. Grundsätzlich können eigengenutzte Immobilien steuerfrei veräußert wer-den. Nutzt man eine Wohnung beispielsweise zwei oder drei Jahre für eigene Wohn-zwecke, ist ein eventuell erzielter Veräußerungsgewinn steuerfrei. Die für private Veräußerungsgeschäfte maßgebliche Zehnjahresfrist gilt in diesem Fall nicht (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 Einkommensteuergesetz).

Keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Das Finanzgericht (FG) Hessen hat in diesem Zusammenhang bereits am 30.09.2015 (1 K 1654/14 rkr) entschieden, dass eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dann nicht vorliegt, wenn eine eigene Haushaltsführung in dem betreffenden Objekt nicht mehr gegeben ist.

Im Streitfall hatte der Wohnungseigentümer die gemeinsam genutzte Wohnung seiner ehemaligen Lebensgefährtin und den minderjährigen Kindern unentgeltlich überlassen. Er veräußerte die Immobilie dann innerhalb der Zehnjahresfrist. Das Finanzamt setzte Einkommensteuern auf den Veräußerungsgewinn fest. Zur Vermeidung eines steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns sollte die eigene Immobilie daher sofort nach dem Auszug veräußert werden, wenn sich die Fortführung des eigenen Haushalts nicht mehr praktizieren lässt.