Sicherheit für Vermieter: Rahmenbedingungen zur Vereinbarung einer Mietkaution

Kategorie: Allgemein

Was ist in Sachen Mietkaution erlaubt und was nicht? Schon die Kosten für den Umzug in eine neue Wohnung reißen oft ein empfindliches Loch in die Haushalts­kasse. Und dann verlangt der Vermieter auch noch eine Kaution. Aber muss das überhaupt sein? Und was gibt es sonst zu der Zahlung zu wissen, die Vermieter für etwaige Beschädigungen während der Mietzeit fordern?

Das sind die Rahmen­bedingungen:

1. Eine Mietkaution ist ein Kann, aber kein Muss
   Eine Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit – entweder für Schäden, die auf die Mietpartei zurückgehen oder für ausfallende Miet­zahlungen. Der Vermieter kann eine solche Sicherheit vom Mieter fordern, muss es aber nicht zwingend. Der Vermieter entscheidet selbst, ob er vom Mieter eine Kaution verlangt oder nicht.
   
2. Drei Monatsmieten sind das Maximum
   Die Kautions­leistung darf laut Bürgerlichem Gesetzbuch höchstens drei Monats­kaltmieten betragen. Die Nebenkosten­vorauszahlung bleibt bei der Berechnung der Kaution außen vor. Beträgt die Kaltmiete 700 Euro und die Warmmiete 850 Euro, darf als Kaution höchstens 2.100 Euro vereinbart werden. Steigt die Miete, ist der Vermieter nicht berechtigt, eine höhere Kaution zu verlangen. Die Kautions­leistung bleibt also so hoch wie zu Beginn des Miet­verhältnisses.
   
3. Auch Ratenzahlungen sind möglich
   Eine Kaution auf einen Schlag an den Vermieter zahlen – das kann für Mieter eine schwere finanzielle Bürde sein. Aber Raten­zahlungen sind grund­sätzlich denkbar. Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Raten zahlen. Die erste Raten­zahlung ist zu Beginn des Miet­verhältnisses fällig. Die weiteren Teil­zahlungen sind mit den unmittelbar folgenden Miet­zahlungen zu leisten.
   
4. Der Vermieter legt die ihm überlassene Kaution an
   Nach dem Gesetz muss der Vermieter die ihm überlassene Kaution bei einem Kreditinstitut mit dreimonatiger Kündigungs­frist und zu den üblichen Zinsen anlegen. Andere Anlage­formen können die Parteien vereinbaren; einzige Voraussetzung: Der Vermieter muss die Anlage vom Privatvermögen getrennt aufbewahren. Welche Art Konto er dafür wählt, bleibt ihm überlassen. Häufig werden Mietkautions­konten gewählt, welche die Mieter selbst eröffnen, dann aber an den Vermieter verpfänden. Aber auch das treuhänderisch verwaltete Miet­kautions­sparbuch auf Namen des Mieters ist eine gern gewählte Alternative. Am besten informieren sich Vermieter vorab bei ihrer Bank, welche Möglichkeiten es gibt und ob bzw. welche Kosten dafür anfallen.
   
5. Während des Mietverhältnisses bleibt die Kaution unangetastet
   Während des laufenden Miet­verhältnisses darf der Vermieter nicht für streitige Forderungen auf die Kaution zugreifen. Erst wenn mit Ende des Miet­verhältnisses Schäden vorhanden sind oder Mietzahlungen ausstehen sollten, kann der Vermieter diese Schulden aus der Mietkaution begleichen. Hat der Vermieter das Konto angelegt, kann er einfach auf das Konto zugreifen. Wurde ihm ein Sparkonto verpfändet, gestaltet es sich etwas schwieriger, da häufig der Mieter bei Zugriff des Vermieters zustimmen muss. Erteilt dieser die Zustimmung unberechtigterweise nicht, muss der Vermieter ihn schlimmsten­falls auf Erteilung der Zustimmung verklagen.
   
6. Die Zinsen einer Mietkaution stehen der Mietpartei zu
   Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Er muss sie auch nicht mit dem Vermieter teilen. Nach dem Auszug sollte der Mieter die Kaution samt Zins schriftlich zurück­fordern.
   
7. Der Vermieter kann sich mit der Rückzahlung Zeit lassen
   Eine gesetzlich geregelte Abrechnungs­frist für die Kaution gibt es nicht. In der Regel hat der Vermieter die Kaution spätestens sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung zurückzuzahlen (Urteil des Ober­landes­gerichts Celle, Az.: 2 U 223/01). Im Einzelfall kann die Abrechnungs­frist auch länger sein. Das ist beispiels­weise der Fall, wenn Neben­kosten­nach­forderungen aus dem laufenden Jahr bestehen; die Abrechnung solcher Kosten erfolgt erst im Folgejahr. In solchen Fällen darf der Vermieter aber nur einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05).
   
8. Vermieter müssen Mietern mögliche Schäden beweisen
   Vermieter können Teile der Kaution für Beschädigungen nur dann einbehalten, wenn der Mieter die Beschädigung schuldhaft verursacht hat. Das muss der Vermieter darlegen und beweisen. Ist eine außergerichtliche Klärung hierüber nicht möglich, ist im Zweifel gerichtlich zu klären, wie viel Geld der Vermieter von der Kaution einbehalten darf.
   
9. Normale Gebrauchsspuren gehen nicht zu Lasten der Mietpartei
   Normale Gebrauchs- und Abnutzungs­spuren sind kein Grund für den Vermieter, Geld von der Kaution ein­zubehalten. Zu normalen Gebrauchs­spuren zählen in der Regel Farbunterschiede an Wänden nach Abhängen von Bildern sowie leichte Kratzer auf Bodenbelägen.
   Tipp: Um vorab zu klären, ob es sich um normale Gebrauchs­spuren oder um darüber hinausgehende Beschädigungen handelt, kann es sinnvoll sein, vor dem Auszug einen Check durch die Haft­pflicht­versicherung zu veranlassen.

(Im Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit ausschließlich die männliche Form verwendet. Sie bezieht sich auf Personen beiderlei Geschlechts.)

Über den Autor

Klaus Dieter Girnt

Vorstand der lightzins eG

Klaus Dieter Girnt setzt sich seit mehr als 30 Jahren dafür ein, dass Menschen im Alter Ihren Lebensstil beibehalten können und alle Möglichkeiten nutzen, um ihre individuellen Wünsche und Bedürfnisse bestmöglich abzusichern. Girnt ist u.a. Dozent bei der VHS Bochum, Berufs-Nachlasspfleger (DVEV), Testamentsvollstrecker (DVEV), Bafa- und KfW-akkreditiert und Gründungsmitglied der lightzins eG.